Уходящий год для рынка недвижимости и строительства России был насыщен событиями, не все из которых, к сожалению, можно назвать позитивными. Обстановка на рынке вслед за общей экономической конъюнктурой усложнялась, часть его участников начала испытывать проблемы, появились новые правила и механизмы. Не обошлось без рекордов, крупных сделок, приобретений и потерь. В целом настроение отрасли в этом году можно оценить как тревожное. РИА Недвижимость традиционно представляет десятку главных событий года на рынке.
Отмена массовой льготной ипотеки
Госпрограмма льготной ипотеки была запущена в апреле 2020 года для поддержки стройотрасли и граждан в период пандемии коронавируса. Изначально ее действие было рассчитано до 1 ноября 2020 года, однако впоследствии правительство четырежды продлевало программу. За это время ее условия не раз корректировались, и финально кредиты предлагались по ставке до 8% с первоначальным взносом от 30%.
Программа не просто поддержала отрасль. Она позволила значительно повысить объемы выдачи ипотеки – в 2023 году, например, были выданы рекордные 7,8 триллиона рублей. Воодушевленные застройщики, чьи прибыли резко возросли, увеличили объемы строительства, и ввод жилья в том же 2023 году также поставил рекорд – более 110 миллионов квадратных метров. Цены же на новостройки, по данным сервиса Сбербанка "Домклик", за четыре года выросли в среднем вдвое. Это было главной причиной, по которой Центробанк и Минфин выступали за отмену программы. Им противостояли вице-премьер России Марат Хуснуллин, Минстрой и строительное лобби.
По данным разных аналитиков, доля льготной ипотеки к моменту ее отмены составляла примерно 60% (хотя звучали и более высокие оценки). Все с напряжением ожидали 1 июля, предвидя снижение выдачи ипотеки и продаж застройщиков. В этот раз ее не стали продлевать. Льготная ипотека осталась в виде адресных программ, наиболее широкой из которых стала семейная, а массовая ушла в прошлое.
Оставшаяся половина года оправдывала тревожные настроения. По данным госкомпании "Дом.РФ", после завершения массовой господдержки ежемесячная выдача ипотеки в июле-октябре стабилизировалась на невысоком уровне. Падение в количественном выражении составило 22% к результату первой половины года, а в сравнении с прошлым годом и вовсе стало двукратным.
В результате потенциальным заемщикам остались рыночные ставки, ряд льготных программ и комбинированная ипотека, когда часть суммы выдается в рамках господдержки, а оставшаяся часть – по рыночной. Последняя схема позволяет преодолеть ограничения по сумме кредита и взять по той же семейной ипотеке до 30 миллионов рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленобласти и до 15 миллионов – в остальных регионах.
Оставшаяся половина года оправдывала тревожные настроения. По данным госкомпании "Дом.РФ", после завершения массовой господдержки ежемесячная выдача ипотеки в июле-октябре стабилизировалась на невысоком уровне. Падение в количественном выражении составило 22% к результату первой половины года, а в сравнении с прошлым годом и вовсе стало двукратным.
В результате потенциальным заемщикам остались рыночные ставки, ряд льготных программ и комбинированная ипотека, когда часть суммы выдается в рамках господдержки, а оставшаяся часть – по рыночной. Последняя схема позволяет преодолеть ограничения по сумме кредита и взять по той же семейной ипотеке до 30 миллионов рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленобласти и до 15 миллионов – в остальных регионах.
Рост ключевой ставки и смерть рыночной ипотеки
В конце октября растущая ключевая ставка достигла уже 21%. Естественно, вслед за ней вновь начали повышаться ипотечные ставки, которые к концу года уже приблизились к 30%. Рыночная ипотека умерла – с прискорбием констатировали участники рынка.
Наряду с исчерпанием лимитов по госпрограммам это привело к падению общего объема выдачи. В ноябре российские банки выдали почти 260 миллиардов рублей ипотеки - почти на 65% меньше, чем в ноябре 2023 года, подсчитали в консалтинговой компании Frank RG. По сравнению с предыдущим месяцем снижение составило 27%.
Несмотря на это, некоторые аналитики утверждали, что ничего критичного не происходит. Например, глава аналитического центра компании "Дом.PФ" Михаил Гольдберг на одном из форумов заявил, что люди продолжают брать рыночную ипотеку, на которую приходится около 40% выдач. По его словам, сильного падения объема выдачи ипотеки не произойдет, и в целом принципиально ничего не изменится, в том числе касаемо размера ставок. Правда, говорил он это в тот момент, когда ставки были еще на уровне 25%.
Помимо ипотеки, подорожали кредиты и для застройщиков – за год вдвое. Как подсчитал вице-президент по финансам и экономике группы RBI Алексей Ефремов, за весь период строительства кредитные средства обходятся застройщикам в среднем под 13%, до ужесточения денежно-кредитной политики этот показатель был в районе 6%.
Помимо ипотеки, подорожали кредиты и для застройщиков – за год вдвое. Как подсчитал вице-президент по финансам и экономике группы RBI Алексей Ефремов, за весь период строительства кредитные средства обходятся застройщикам в среднем под 13%, до ужесточения денежно-кредитной политики этот показатель был в районе 6%.
Цены на жилье перестали расти
При таком раскладе не мог не возникнуть вопрос – что же будет с ценами на жилье, которые в последние пару лет стремительно росли? Начнут ли они снижаться или хотя бы останутся неизменными?
В начале года "Дом.РФ" давал следующий прогноз. Цены на первичное жилье в 2024 году стабилизируются, а на вторичное и вовсе могут снизиться, прежде всего из-за сокращающегося спроса на фоне дорожающей ипотеки. При этом после завершения программы льготной ипотеки цены на первичку и вторичку, между которыми возник разрыв (по разным данным, до 40% - ред.), начнут сближаться, прогнозировали аналитики госкомпании.
К концу года темпы роста цен действительно стали замедляться. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина даже заявила о начале снижения цен на новостройки в ряде российских регионов. "Предварительные данные, оперативные, показывают, что, скорее всего, на первичном рынке и в России в целом, и в некоторых регионах началось снижение цен. Если эта тенденция продолжится, это будет влиять на сокращение этого разрыва (между ценами на новостройки и вторичное жилье - ред.)", - сказала она в конце октября.
В Минстрое примерно в то же время высказывались чуть сдержаннее - рост цен на новостройки в России прекращается. "С начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции – на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке снижаются", - говорил, в частности, замминистра Никита Стасишин.
Аналитики при этом констатировали прекращение роста цен и на вторичном рынке. В "Мире квартир" отметили, что это произошло впервые за три года.
"За прошлый год новостройки выросли на 16,2%, а в этом только на 10,7% - то есть фактически на уровне инфляции. Безадресной программы льготной ипотеки во втором полугодии уже не было, она не стимулировала продажи на первичном рынке, и цены не могли расти с прежней скоростью. То же самое произошло и на вторичке – в прошлом году она подорожала на 13,7%, а в этом рост составил всего 7,5%. Заградительные ставки по ипотеке препятствуют продажам, и собственники не могут продавать свои квартиры слишком дорого", - подвели предварительные итоги в "Мире квартир".
А вот в Сбербанке в начале года прогнозировали, что цены в среднем снизятся на 12-13%, но в конце года были вынуждены признать, что ошиблись. "Если вернуться в начало года, у нас было много ярких обсуждений, что же произойдет с ценами, у нас были достаточно яркие прогнозы <...> Тогда гипотеза у нас была такая, что цены должны вернуться на уровень 2022 года - значит минус 12-13%. Реальность оказалась несколько иной", - констатировал заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов.
В Москве по итогам ноября Сбербанк зафиксировал снижение цен на первичное и вторичное жилье. По статистике ипотечных сделок банка, столичные новостройки подешевели за ноябрь на 1,3% - в среднем до 343,2 тысячи рублей за квадратный метр, а вторичка потеряла в цене 0,3%, опустившись до уровня 297,6 тысячи рублей за "квадрат".
Аналитики при этом констатировали прекращение роста цен и на вторичном рынке. В "Мире квартир" отметили, что это произошло впервые за три года.
"За прошлый год новостройки выросли на 16,2%, а в этом только на 10,7% - то есть фактически на уровне инфляции. Безадресной программы льготной ипотеки во втором полугодии уже не было, она не стимулировала продажи на первичном рынке, и цены не могли расти с прежней скоростью. То же самое произошло и на вторичке – в прошлом году она подорожала на 13,7%, а в этом рост составил всего 7,5%. Заградительные ставки по ипотеке препятствуют продажам, и собственники не могут продавать свои квартиры слишком дорого", - подвели предварительные итоги в "Мире квартир".
А вот в Сбербанке в начале года прогнозировали, что цены в среднем снизятся на 12-13%, но в конце года были вынуждены признать, что ошиблись. "Если вернуться в начало года, у нас было много ярких обсуждений, что же произойдет с ценами, у нас были достаточно яркие прогнозы <...> Тогда гипотеза у нас была такая, что цены должны вернуться на уровень 2022 года - значит минус 12-13%. Реальность оказалась несколько иной", - констатировал заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов.
В Москве по итогам ноября Сбербанк зафиксировал снижение цен на первичное и вторичное жилье. По статистике ипотечных сделок банка, столичные новостройки подешевели за ноябрь на 1,3% - в среднем до 343,2 тысячи рублей за квадратный метр, а вторичка потеряла в цене 0,3%, опустившись до уровня 297,6 тысячи рублей за "квадрат".
Переформатирование нацпроектов
В прошедшем году был разработан новый нацпроект, который заработает со следующего года – "Инфраструктура для жизни". "Основной его целью является обеспечение граждан социально значимой инфраструктурой нового качества", - так вкратце сформулировано его предназначение в соответствующем постановлении.
Новый нацпроект состоит из 12 федеральных проектов, представляющих собой продолжение ранее действовавших нацпроектов и госпрограмм. Основные из них – "Развитие инфраструктуры в населенных пунктах", "Жилье", "Модернизация коммунальной инфраструктуры", "Формирование комфортной городской среды" и "Новый ритм строительства". На его реализацию в 2025 году будет направлено 1,17 триллиона рублей.
С переформатированием изменились и приоритетные задачи. Если ранее основной акцент – в том числе в риторике чиновников – делался на ввод 120 миллионов квадратных метров ежегодно, начиная с 2030 года, то теперь два основных плановых показателя - обеспеченность жильем в 33 квадратных метра на человека и обновление фонда на 20%.
Еще до разработки нового нацпроекта по рынку ходило много разговоров о том, что показатели по вводу жилья могут быть скорректированы. Стасишин признал, что некоторые изменения все-таки будут, но лишь по отдельным годам. "Это коснется, скорее всего, линейки 2025-2027 годов. Это затронет в целом все жилье, но прежде всего многоквартирное", - уточнил он.
При этом чиновник не раз подчеркивал, что конечные цели, поставленные в прежнем нацпроекте по жилью, остаются неизменными, и к 2030 году ввод должен достигнуть все тех же 120 миллионов квадратных метров.
Еще до разработки нового нацпроекта по рынку ходило много разговоров о том, что показатели по вводу жилья могут быть скорректированы. Стасишин признал, что некоторые изменения все-таки будут, но лишь по отдельным годам. "Это коснется, скорее всего, линейки 2025-2027 годов. Это затронет в целом все жилье, но прежде всего многоквартирное", - уточнил он.
При этом чиновник не раз подчеркивал, что конечные цели, поставленные в прежнем нацпроекте по жилью, остаются неизменными, и к 2030 году ввод должен достигнуть все тех же 120 миллионов квадратных метров.